1. Innledning
Regjeringen la den 16. september 2022 frem et forslag til strømstøtte for næringslivet, som blant annet inneholder lånegarantier og en ny energitilskuddsordning som skal hjelpe strømintensive bedrifter. Den 24. oktober 2022 fikk regjeringens forslag tilslutning fra SV, som medfører at det flertall for forslaget på Stortinget.
Virksomheter som driver med utleie av fast eiendom og eiendomsforvaltning har blitt trukket frem som eksempel på foretak som typisk vil kvalifisere for strømstøtte. Foretak som driver med utleie og forvaltning av eiendom vil gjerne ha høye strømutgifter i forhold til omsetningen, og vil derfor i mange tilfeller falle inn under ordningen.
De reelle sluttbrukerne for strømforbruk i bedrifter som driver med utleie eller eiendomsforvaltning vil likevel som hovedregel være eiendommens leietakere. Utleier fakturerer gjerne leietaker for strøm til eksklusive arealer og fellesarealer, noe som resulterer i at mange leietakere ikke vil oppfylle kravene for å motta strømstøtte.
Det har derfor oppstått usikkerhet knyttet til om det er utleier eller leietaker som skal søke om strømstøtte, og hvordan utleiere og leietakere eventuelt skal innrette seg for at strømstøtten skal ende hos riktig mottaker.
2. Kort om strømstøtten til næringslivet
Energitilskuddsordningen vil være søknadsbasert og rammestyrt, og vil bli administrert av Enova. Bedrifter med strømintensitet på 3 prosent eller mer av omsetningen kan få dekket inntil 25 prosent av strømprisen over 70 øre/kWh i oktober, november og desember. Tiltakspakken inkluderer også en lånegarantiordning hvor staten garanterer for 90% av beløpet i nye banklån til bedrifter som står overfor en akutt likviditetsmangel som følge av ekstraordinær økning i strømutgiftene.
Det er en forutsetning for støtte at bedriften har gjennomført en energikartlegging. Videre er støtteordningen avgrenset mot bedrifter innen petroleumsutvinning, kraftbransjen selv, kraftintensiv virksomhet og bedrifter som er støtteberettiget under andre statlige strømstøtteordninger.
Bedrifter som i tillegg investerer i enøktiltak, vil kunne få dekket inntil 45 prosent av utgiftene over 70 øre/kWh. Det gis støtte på inntil 50 prosent av investeringskostnaden på enøktiltak. Taket for støtte til hver bedrift er på MNOK 3,5. Bedrifter som får innvilget strømstøtte vil få forbud mot utbytte i 2023 (regnskapsåret 2022), og det er varslet at andre kriterier kan bli innført.
3. Hvordan skal strømstøtten fordeles mellom utleier og leietaker?
Vår erfaring er at den såkalte meglerstandarden, som er utarbeidet av Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund, benyttes i stort omfang ved inngåelse av leieavtaler mellom næringsdrivende.
I standard leieavtale for næringslokaler (brukte/ «som de er» lokaler) er det lagt opp til at leietaker betaler energi til eksklusive arealer i de tilfellene hvor det er installert egen energimåler. Dersom egen måler ikke er installert, skal energi til leietakers eksklusive areal bli fordelt og belastet som felleskostnader – med mindre annet er avtalt mellom partene.
I meglerstandarden legges det også opp til at leietaker skal betale en andel av eiendommens felleskostnader. Felleskostnadene inkluderer energi til fellesarealer, herunder oppvarming og belysning av fellesareal, og fordeles som utgangspunkt etter eiendommens fordelingsnøkkel på kontraktstidspunktet. Felleskostnadene i det enkelte kostnadsår dekkes ofte gjennom at leietaker innbetaler et akontobeløp sammen med leien. Det foretas deretter en årlig avregning av felleskostnadene.
Basert på det ovennevnte vil situasjonen for leietakere uten egen strømmåler derfor være at det er utleier som vil oppfylle kravene for å motta strømstøtte. Dette til tross for at det er leietaker som betaler de faktiske strømkostnadene.
Næringsministeren har uttalt i media at den eneste måten å gi strømstøtte til bedrifter som leier lokaler er at støtte søkes gjennom den som eier strømmåleren. Det er derfor lagt opp til at det er utleier som vil måtte søke om støtte gjennom strømstøtteordningen, for så å kompensere leietaker.
Dette vil naturlig nok føre til at utleier må bruke tid og ressurser på å søke støtte på vegne av sine leietakere. Siden flere utleiere ikke nødvendigvis er direkte berørt av de økte strømprisene, er det heller ikke gitt at alle utleiere lojalt vil følge opp strømstøtteordningen på vegne av sine leietakere. P.t. er det uklart om det vil innføres sanksjoner for utleiere som unnlater å søke strømstøtte på vegne av sine leietakere. Etter vår vurdering må det tas hensyn til at en utleier som mottar støtte på vegne av leietakerne selv vil komme inn under forbudet mot utbytteutdeling i 2023. Dette forbudet kan være en stor ulempe for utleier, som tilsier at utleier ikke kan ha noen alminnelig plikt til å søke støtte på vegne av leietakerne.
