Mange næringseiendommer har en verdi som er drevet opp av plasseringen og eksponering mot en offentlig vei. For disse eiendommene er det ofte like viktig hvilken tilkomst man har som eiendommens eksponering. Blir det for langt og tungvint å komme seg fra veien til virksomheten, velger kunder å kjøre videre til neste mulighet.
Å undersøke adkomsten er derfor et fast punkt i enhver due diligence forbundet med kjøp/salg av næringseiendom. Fokuset for slike undersøkelser er imidlertid ofte om eiendommen har sikret rettighetene til å kjøre over andres eiendommer, typisk ved tinglyste avtaler eller erklæringer. Det er imidlertid ikke nok. En adkomstvei er alltid avhengig av at avkjøringspunktet fra det offentlige veinettet er godkjent av vegmyndighetene. Dersom dette mangler, kan det ha vesentlig større betydning for eiendomsverdien enn manglende rettigheter.
Avkjøringspunktet må være lovlig
Hva som skal til for at avkjøringspunktet er godkjent, følger av vegloven. Loven oppstiller i praksis to alternative typer godkjenning: (1) Avkjøringspunktet er vist i en vedtatt reguleringsplan, eller (2) det er gitt en særskilt tillatelse etter vegloven § 40.
Det er særlig de tilfeller hvor reguleringsplanen ikke viser et avkjøringspunkt at det oppstår usikkerhet. Da skal det finnes en særskilt tillatelse gitt av rette veimyndighet, men denne tillatelsen er det ikke alltid lett å finne.
For statlige og fylkeskommunale veier, er det Statens vegvesen eller fylkeskommunen som gir tillatelse. Disse vil man normalt finne, mens det kan være høyst varierende om man finner avkjøringstillatelser til kommunale veier. At man ikke finner en egen avkjøringstillatelse til en kommunal vei, betyr imidlertid ikke at tillatelsen ikke er gitt. Disse tillatelsene blir i praksis ofte gitt sammen med byggetillatelsen, selv om det formelle lovgrunnlaget som en slik tillatelse bygger på ofte kan være noe upresist angitt. Er eiendommen tillatt bebygd på grunnlag av tegninger/utomhusplaner som viser avkjøring til en kommunal vei, vil man derfor normalt også kunne forvente at eiendommen har fått en avkjøringstillatelse etter vegloven.
Avkjøringstillatelser kan bli endret
Det er verdt å merke seg at en avkjøringstillatelse ikke er beskyttet mot endring fra myndighetenes side på samme måte som de fleste andre tillatelser.
Vegmyndighetene kan for eksempel pålegge flytting eller endring av avkjøringen. Myndighetene vil riktignok være ansvarlig for å dekke de nødvendige utgiftene forbundet med den fysiske flyttingen av adkomstveien, både veikostnader og eventuelle nødvendig ombyggingskostnader på bygningsmasse, men de har ikke noe ansvar for verdiforringelsen som eiendommene blir påført som følge av flyttingen. Tapt omsetning hos leietaker eller redusert salgsverdi for gårdeier som følge av at eiendommen får en dårligere adkomstløsning, kan man følgelig ikke kreve erstattet.
Er avkjørselen imidlertid anlagt uten tillatelse, kan vegmyndighetene når som helst – og for eier av eiendommens egen kostnad – kreve adkomsten flyttet, endret eller stengt.
Et naturlig sjekkpunkt i due diligence
Undersøkelse av adkomstens avkjøringspunkt til offentlig vei bør derfor være et like selvsagt sjekkpunkt som eventuelle veiretter over tredjeparters eiendom ved gjennomføring av due diligence for kjøp av næringseiendom. Særlig for eiendommer hvor eiendomsverdien er tett knyttet til eksponering mot og lokalisering nær det offentlige veinettet.
Dette er imidlertid også et element som gårdeier/utleier bør være oppmerksom på ved utleie til «adkomstsensitive» virksomheter. Avkjøringspunktet til offentlig vei vil være en type offentligrettslig godkjenning som utleier normalt har risikoen for etter standardkontraktene fra Norges Eiendomsmeglingsforbund. Skulle det senere vise seg at eiendommens adkomst ikke var lovlig på overtakelsestidspunktet, vil gårdeier kunne bli erstatningsansvarlig. Leietakere som driver slik virksomhet, bør også være oppmerksomme på dette og holde seg orientert om offentlige planer og forslag til offentlige planer som kan tenkes å påvirke eiendommens adkomst etter oppstart av leieforholdet.
