Den 1. januar 2021 trådte nye § 25a i eierseksjonsloven og § 5-11a i borettslagsloven i kraft. Lovbestemmelsene gir beboere som har rett til å parkere på sameiets eller borettslagets eiendom rett – med styrets samtykke – til enten å etablere sitt eget ladepunkt for el- og ladbar hybridbil på sin egen parkeringsplass eller å kreve at det blir etablert slikt ladepunkt i sameiet eller borettslaget. Styret kan bare nekte å samtykke til tiltakene dersom det foreligger en saklig grunn.
Retten til å etablere ladepunkt på egen eksklusiv parkeringsplass er ikke ny for seksjonseiere, og var tidligere lovfestet i eierseksjonsloven § 25. Denne retten er videreført i ny § 25a, som nå fastslår at alle sameiere med rett til å parkere på sameiets eiendom – inkludert sameiere uten rett til eksklusiv parkeringsplass – kan kreve at det etableres ladepunkt.
Borettslagsloven har ikke tidligere inneholdt regler om ladepunkter for el- og ladbare hybridbiler, og nye § 5-11a lovfester derfor helt nye rettigheter for andelseiere.
Lovendringene har et fornuftig formål som er begrunnet med at el- og hybridbiler utgjør en stadig større andel av bilparken i Norge, og at alle som har rett til å parkere på eiendommen til et sameie eller et borettslag bør kunne lade bilen sin.
I lovforarbeidene til bestemmelsene (Prop. 144 L (2019-2020)) uttaler departementet at retten til å kreve at det blir etablert ladepunkt også omfatter arbeid som er nødvendig for etableringen. Dette kan typisk være oppgradering av sameiets eller borettslagets elektriske anlegg eller etablering av infrastruktur frem til ladepunktet. Lovendringene innebærer nye praktiske spørsmål i sameier og borettslag: Når har et styre saklig grunn til å nekte etablering av ladepunkt og hvem skal betale for etableringen?
NÅR FORELIGGER «SAKLIG GRUNN»?
Hva som er en «saklig grunn» til å nekte samtykke til etablering må vurderes konkret. I lovforarbeidene uttaler departementet at den totale økonomiske belastningen for hver enkelt seksjons- eller andelseier kun er ett av flere hensyn som inngår i denne vurderingen.
Erfaringsmessig kan etablering av ladepunkter medføre betydelige kostnader, ofte i forbindelse med infrastrukturarbeid. For eldre bygårder kan dette ofte innebære behov for å utbedre det eksisterende elektriske anlegget fordi strømnettet er underdimensjonert for lading av el- og hybridbiler.
Hva gjelder spørsmålet om hvor mye hver seksjonseier eller andelseier må tåle å betale, uttaler departementet at 50 000 kroner vil være retningsgivende. Opprinnelig ønsket departementet at det skulle være et samlet økonomisk tak for den enkelte seksjons- og andelseier på 50 000 kroner, men besluttet ikke å gå videre med forslaget etter høringsrunden.
Uavhengig av det totale kostnadsbildet for hver enkelt beboer, kan det være andre omstendigheter som medfører at styret har en saklig grunn til å nekte samtykke til etablering. I lovforarbeidene nevnes blant annet at et allerede fullgodt ladepunkttilbud og en uforholdsmessig økning i strømutgiftene er eksempler på forhold som kan utgjøre en saklig grunn. Dessuten vil det være sentralt ved vurderingen av om det foreligger en saklig grunn om sameiet eller borettslaget har god økonomi, om tiltaket vil øke markedsverdien av eiendommen og om beboerne vil ha andre positive effekter av ladepunktene.
HVEM SKAL BETALE FOR LADEPUNKTET?
Dersom det ikke foreligger saklig grunn for styret til å nekte samtykke til etablering av ladepunkt, reises spørsmålet om hvem som skal betale for etableringen.
Kostnadene forbundet med å etablere ladepunkt er etter departementets syn en felleskostnad og skal i utgangspunktet betales av samtlige seksjonseiere eller andelseiere etter fordelingsnøkkelen, jf. henholdsvis eierseksjonsloven § 29 første ledd og burettslagslova § 5-19 første ledd.
Disse bestemmelsene åpner imidlertid for at kostnader kan fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet når «særlige grunnar» taler for det.
Et skille mellom kostnader til oppgradering av strømnettet og nødvendig infrastruktur
I lovforarbeidene er departementet klare på at oppgradering av byggets strømnett i forbindelse med etablering av ladepunkt skal dekkes av fellesskapet, uavhengig av om den enkelte har rett til å parkere på sameiets eller borettslagets eiendom. Begrunnelsen for dette er at en oppgradering av byggets strømnett anses å komme samtlige beboere til gode, uavhengig av om de har parkeringsrett på sameiets eller borettslagets eiendom. Dette harmonerer godt med domstolspraksis fra Høyesterett, som har fastslått at unntaksregelen for å skjevdele fellskostnader skal tolkes snevert.
Departementet er også klare på at beboere som har eller vil kunne få parkeringsrett på sameiets eller borettslagets eiendom, må være med å bekoste installasjons- og infrastrukturarbeider. Dette gjelder også beboere som eier bensin- eller dieselbil – eller som ikke eier bil i det hele tatt. Departementet åpner imidlertid for å unnta beboere som verken har eller vil kunne få parkeringsrett fra nødvendige installasjons- og infrastrukturkostnader forbundet med etablering av ladepunktet. Dette kan for eksempel være kostnader knyttet til føringsveier for elektriske kabler eller andre kostnader i forbindelse med selve etableringen av ladepunktet. Det er likevel ingen automatikk i at beboere som verken har eller vil kunne få parkeringsrett skal holdes utenfor regnestykket når slike kostnader skal betales. Dette må vurderes konkret.
Departementet gir ingen nærmere retningslinjer for hvilke arbeider som skal regnes som oppgradering av strømnettet, og hvilke arbeider som skal regnes som etablering av nødvendig infrastruktur. Slike arbeider vil i mange tilfeller være sammenhengende og overlappende, for eksempel dersom en oppgradering av byggets strømnett krever en oppgradering av strømforsyningskapasiteten til eiendommen med tilhørende grave- og anleggsarbeider.
Lovforarbeidene etterlater derfor tvil om hvilke kostnader som skal dekkes av beboere som verken har eller vil kunne få parkeringsrett. Slik vi ser det gir lovendringen grobunn for tvister når sameiet eller borettslaget skal fordele felleskostnadene i forbindelse med etablering av ladepunkter på de enkelte seksjoner eller andeler. Departementet har imidlertid fjernet noe av grobunnen for tvister ved å tydeliggjøre at beboere med eksklusiv bruksrett til en parkeringsplass må bekoste selve installasjonen av ladepunktet selv.
Artikkelen er skrevet av Erlend Husebye Haug og Andreas Skatvedt Iversen i Arntzen de Besches eiendomsavdeling, og Theodor Karlsen.
Publisert på estate.no 26. januar 2021
