aken gjaldt en tvist om mangler etter oppføring av et nytt leilighetsbygg med totalt 30 leiligheter på Jarlsø i Tønsberg kommune. Saksøkerne inngikk kjøpekontrakt for de aktuelle leilighetene mens bygget var under oppføring, og avtaleforholdet mellom partene ble derfor regulert av bustadoppføringsloven.
Seksjonseierne overtok leilighetene i mars 2014. I tillegg til den enkelte leilighet, inkluderte avtalen en bod og en parkeringsplass i felles garasjeanlegg. Sameiets fellesarealer, herunder garasjeanlegget, ble overtatt i april 2015.
I etterkant av overtakelsen ble det avdekket flere mangler ved leilighetene og fellesarealene. Saken for Høyesterett var begrenset til mangler ved garasjeanlegget, som hadde et asfaltdekke som smuldret opp. Partene var for Høyesterett enige om at det forelå en mangel. Seksjonseierne krevde asfaltdekket utbedret. Utbedring lot seg ikke gjennomføre uten at hele asfaltdekket ble utbedret, med virkning for øvrige seksjonseiere. Utbygger mente derfor at de enkelte seksjonseierne ikke hadde rett til å kreve utbedring, og at et slikt krav enten må fremmes av styret eller av alle seksjonseierne i fellesskap.
Det prinsipielle spørsmålet for Høyesterett var hvem som kan kreve utbedring av fellesarealer i et seksjonssameie. Kan den enkelte seksjonseier fremme slike krav, eller må krav om utbedring fremmes av styret, eventuelt alle seksjonseierne i fellesskap?
RETTSLIGE UTGANGSPUNKTER
Ved vurderingen av dette spørsmålet, sto forholdet mellom bustadoppføringsloven og eierseksjonsloven sentralt.
Bustadoppføringsloven regulerer forholdet mellom den enkelte seksjonseier (forbrukeren) og utbygger. Hovedregelen er at forbrukeren har rett til å kreve mangler utbedret. Dersom mangelen ikke blir utbedret, kan forbrukeren kreve prisavslag og eventuelt erstatning.
I denne saken ville imidlertid utbedring også få betydning for de øvrige seksjonseierne. Forholdet mellom seksjonseierne og deres råderett over fellesarealene, reguleres av eierseksjonsloven.
Spørsmålet Høyesterett måtte ta stilling til, var derfor om eierseksjonsloven begrenser hvilke type mangler den enkelte seksjonseier kan kreve utbedret etter bustadoppføringsloven.
HØYESTERETTS KONKLUSJON OG BEGRUNNELSE
Høyesterett konkluderte med at enkelte seksjonseiere ikke kan kreve utbedret mangler i fellesarealer, med virkning for øvrige seksjonseiere. Et slikt krav må fremmes av styret, eventuelt av samtlige sameiere i fellesskap.
Høyesterett la betydelig vekt på at den enkelte seksjonseierens råderett er begrenset til en fysisk bruksrett. Seksjonseierne har med andre ord ingen rettslig råderett over fellesarealene. En rett for den enkelte seksjonseier til å kreve utbedring av fellesarealer, ville ifølge Høyesterett innebære en større råderett enn det eierseksjonsloven åpner for.
Videre vektla Høyesterett hensynet til å finne en løsning som generelt sett er enkel å praktisere. En løsning der alle forhold knyttet til fellesarealet ligger hos styret eller samtlige sameiere i fellesskap, fremsto for Høyesterett som den enkleste og mest hensiktsmessige løsningen. En slik løsning ivaretar også hensynet til samtlige seksjonseiere på best mulig måte, idet seksjonseierne eksempelvis kan ha ulik oppfatning av hvordan mangler skal utbedres.
Høyesterett mente videre at en slik løsning ikke ville innebære et særlig stort inngrep i de enkelte seksjonseiernes rettigheter, ettersom seksjonseierne uansett kan kreve prisavslag eller erstatning beregnet med grunnlag i eierandelen. De økonomiske misligholdsbeføyelsene ble også ansett å bedre ivareta balansen i forholdet mellom entreprenør og forbruker.
Saksøkerne fikk derfor ikke medhold i at de kunne fremme kravet om utbedring av asfaltdekket i det felles garasjeanlegget. At styret i forbindelse med rettssaken hadde samtykket til at seksjonseierne krevde utbedring av mangelen, endret ikke dette.
REKKEVIDDEN AV DOMMEN
Dommen bidrar til avklaring av et praktisk spørsmål. Hvis det foreligger mangler i fellesarealer, kan den enkelte seksjonseier bare fremme krav på et forholdsmessig prisavslag eller erstatning. Krav på utbedring av mangler i fellesarealer må fremmes av styret eller samtlige seksjonseiere i fellesskap.
Høyesterett fant det ikke nødvendig å vurdere om løsningen hadde blitt en annen, der utbedring er uten virkning for øvrige seksjonseiere. Hvorfor det ikke var nødvendig, er noe uklart. Ut ifra domspremissene, mener vi likevel at alle krav om utbedring av fellesarealer må fremmes av styret eller samtlige sameiere i fellesskap. Det vil også gjelde mangler ved fellesarealer der det foreligger en enerett til bruk, for eksempel en seksjonseiers bod.
Artikkelen er skrevet av Julie Almedal Hellevik, og ble publisert på bygg.no 08.03.2021.
