Husleielovutvalget ble sommeren 2023 oppnevnt for å gå gjennom husleieloven, og vurdere og foreslå endringer som styrker leieres rettigheter, sikrer grunnleggende botrygghet og som gjør at loven er tilpasset dagens situasjon i boligleiemarkedet.
Husleielovutvalgets utredning og forslag til ny boligleielov ble publisert rett før helgen som var, men har allerede vekket sterke reaksjoner fra sentrale aktører i bransjen – blant annet på mandagens Dagsnytt 18-sending. Reaksjonene etter publiseringen, sammenholdt med de mange uenighetene i husleielovutvalgets utredning og forslag til endringer og bestemmelser i ny boligleielov, viser at reguleringen av boligleiemarkedet er et betent politisk tema som engasjerer.
Høringsfristen for lovforslaget er satt til 31. januar 2025, men departementet har allerede varslet at lovforslaget ikke vil bli sendt til Stortinget for vedtakelse i denne stortingsperioden. Siste ord er dermed langt fra sagt i vedtakelsen av ny boligleielov.
I dette nyhetsbrevet ser vi nærmere på de mest sentrale forslagene til endringer.
Ufravikelig rett for leieren til å si opp leieavtalen når som helst
Husleielovutvalget foreslår å gi leieren en ufravikelig rett til å si opp leieavtalen når som helst (§ 11-5 i lovforslaget). Forslaget gjelder både for tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. Forslaget er begrunnet med at det prinsipielt er betenkelig å legge bånd på hvor et menneske skal bo, og at leiere skal kunne tilpasse bosituasjonen til endringer i livssituasjonen.
Forslaget innebærer ingen endringer i oppsigelsesadgangen til leieren i tidsubestemte leieavtaler etter dagens regelverk.
Dagens regelverk åpner for at det kan avtales en oppsigelsesadgang i tidsbestemte leieavtaler. Hvis det ikke avtales en oppsigelsesadgang, må utleieren skriftlig opplyse at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid. Dersom utleieren ikke opplyser leieren om dette, har leieren likevel en oppsigelsesadgang. Utleieren kan også avtale at leieren bare kan si opp avtalen under visse omstendigheter eller at leieren først kan si opp etter en viss tid (ofte omtalt som bindingstid). Det siste er vanlig ved utleie av studentboliger hvor studenten ikke kan si opp leieavtalen før med virkning fra 1. august det påfølgende året. Husleielovutvalgets forslag i ny boligleielov innebærer at muligheten til å innskrenke leierens oppsigelsesadgang bortfaller.
Oppsigelsesfrist
Etter dagens regelverk gjelder en oppsigelsesfrist på tre måneder. Utgangspunktet kan imidlertid fravikes i avtale. I forslaget til ny boligleielov foreslår imidlertid et flertall i husleielovutvalget at det ikke skal kunne avtales en lengre oppsigelsesfrist for leieren. Det vil fremdeles kunne avtales en kortere oppsigelsesfrist for både leieren og utleieren.
Økning i minstetid for tidsbestemte leieavtaler
Et flertall i husleielovutvalget ønsker å øke minstetiden for tidsbestemte leieavtaler fra tre til fem år i ny boligleielov (§ 11-2 i lovforslaget). Unntakene fra minstetiden som gjelder etter dagens regelverk foreslås videreført ved at det kan inngås leieavtale for et kortere tidsrom dersom 1) utleier selv eller hens nærstående skal bo i boligen når avtalen løper ut eller 2) utleieren har en annen saklig grunn til tidsavgrensningen.
Et mindretall i husleielovutvalget foreslår at dagens minstetid på tre år videreføres og begrunner dette med at det foreligger manglende grunnlag for å mene at dagens regler ikke fungerer godt.
Rett for leieren til å forlenge tidsbestemte leieavtaler
Husleielovutvalget foreslår å gi leieren rett til å kreve forlengelse av tidsbestemte leieavtaler (§ 11-4 i lovforslaget). Forlengelsen må formidles skriftlig til utleieren mellom ni og seks måneder før leieavtalen løper ut.
Utleieren kan avslå leierens krav om forlengelse dersom hen har saklig grunn til det. I lovforslaget svarer utleiers saklige grunner for å avslå forlengelse til utleiers saklige grunner for oppsigelse. Dette omfatter at utleieren selv eller hens nærstående skal bo i boligen, utleieren planlegger riving eller ombygging av eiendommen, utleieren planlegger å selge boligen, leieren har misligholdt sine forpliktelser etter leieavtalen eller det foreligger annen saklig grunn. Leieren kan bringe avslaget til retten for å få prøvet om avslaget er saklig begrunnet. Søksmålsbyrden vil i et slikt tilfelle ligge til leieren.
Et mindretall i husleielovutvalget tilrår ikke å innføre en rett for leieren til å forlenge tidsbestemte leieavtaler med begrunnelse at dette vil være en betydelig innskrenkning av eierrådigheten til utleieren.
Fra gjengs leie til markedsleie
Etter dagens regelverk kan både utleieren og leieren etter at leieforholdet har vart i to og et halvt år fremsette krav om at leien justeres til gjengs leie, som er et gjennomsnitt av leieprisene i etablerte tilsvarende leieforhold. Et flertall i husleielovutvalget foreslår et nytt system for justering av leie underveis i leieforhold som ligger nærmere opp til markedspris, ved at partene kan justere til leien til den "som vanligvis oppnås på kravstidspunktet ved ny utleie av liknende bolig på liknende avtalevilkår".
Forslaget begrunnes blant annet med at justering til gjengs leie er lite brukt som følge av manglende statistikkgrunnlag og dermed er vanskelig å praktisere. Flertallet peker også på at en oppjustering av husleien til leieprisen «her og nå» vil fremme utleieres insentiver til å leie ut og bidra til et større tilbud. Endringen innebærer at partene i lengre leieforhold får muligheten til å justere leien til markedspris i motsetning til dagens regelverk.
Husleielovutvalget er ellers enige om at partenes adgang til årlig justering av leien etter konsumprisindeksen skal videreføres.
Verdt å merke seg
I tillegg til ovennevnte endringer foreslår husleielovutvalget å innføre ufravikelige minstekrav til leieboligen og lovfeste at «som den er»-forbehold ikke skal ha virkning. Et flertall i husleielovutvalget foreslår også at leieren bør gis en ufravikelig rett til å henge opp bilder, hyller og liknende for å kunne sette preg på bolig, samt rett til å utføre mindre energiøkonomiserende tiltak uten utleierens samtykke. Det blir spennende å se hvordan lovforslaget vil se ut etter høringssrunden og -innspillene.
Husleielovutvalgets utredninger og det som er sagt i dette nyhetsbrevet gjelder ikke næringsleie.
