Vi vil kort redegjøre for noen mulige aktuelle problemstillinger – både i forholdet mellom byggherre og entreprenør, og mellom utbygger og boligkjøpere. Artikkelen tar utgangspunkt i de mest brukte standardkontraktene for bygg- og anleggsprosjekter, samt i bustadoppføringslovens regler.
Avslutningsvis gir vi også noen generelle anbefalinger om hvordan situasjonen bør håndteres.
Spørsmålet om entreprenøren kan kreve økonomisk kompensasjon som følge av prisøkning på materialer og råvarer, behandles ikke i dette nyhetsbrevet. Vi vil likevel kort nevne at dette i utgangspunktet vil bero på hvilke vilkår partene har avtalt for det konkrete prosjektet. Med mindre partene har inntatt prisreguleringsbestemmelser i kontrakten, vil entreprenøren som utgangspunkt være bundet av tilbudt pris, selv om det senere skulle vise seg at det blir dyrere å oppfylle avtalen. Ved ekstraordinære prisøkninger som følge av krig, kan det etter en konkret vurdering være grunnlag for å justere risikofordelingen mellom partene etter læren om bristende forutsetninger / avtaleloven § 36. Terskelen for dette er generelt høy, men det kan likevel ikke utelukkes at situasjonen vi nå står overfor vil kunne gi grunnlag for slike krav.
Generelle utgangspunkter - force majeure
Det grunnleggende utgangspunktet er at en avtale må oppfylles selv om det oppstår vanskeligheter eller uforutsette forhold. Mange kontrakter inneholder imidlertid bestemmelser om såkalt force majeure. Uttrykket sikter til uforutsette begivenheter utenfor en parts kontroll som innebærer at det blir umulig eller urimelig byrdefullt å oppfylle kontrakten. Typiske eksempler er krig, opprør, naturkatastrofer og streik.
Reguleringen av force majeure varierer fra kontrakt til kontrakt. NS 8405, NS 8406 og NS 8407 inneholder alle bestemmelser om force majeure. Bestemmelsene er i praksis likelydende, bortsett fra at kravene til varsling er mindre strenge etter NS 8406.
Det er fire vilkår som alle må være oppfylt for at force majeure skal anses å foreligge. Den parten som påberoper
seg force majeure-klausulen må godtgjøre at:
1. Fremdriften hindres
2. Hindringen skyldes forhold utenfor hans kontroll
3. Han ikke burde tatt hindringen i betraktning ved inngåelsen av kontrakten
4. Han ikke med rimelighet kunne ventes å unngå eller overvinne følgene av hindringen
Dersom alle vilkårene er oppfylt, har den parten som er hindret krav på fristforlengelse såfremt han sender varsel om dette innen uten ugrunnet opphold, eller innen rimelig tid dersom kontakten reguleres av NS 8406.
Entreprenøren har imidlertid som hovedregel ikke krav på justering av vederlaget som følge av fristforlengelsen. Utgangspunktet er med andre ord at hver av partene selv må bære kostnader og tap som de påføres som følge av stans og forlenget byggetid grunnet en force majeure-begivenhet.
Force majeure-hindringer som rammer en kontraktsmedhjelper vil også kunne gi en part krav på fristforlengelse. Typisk gjelder dette i tilfeller hvor en entreprenør benytter seg av en eller flere underentreprenører som hindres i å oppfylle sin del av avtalen på grunn av force majeure.
Utgjør krigen i Ukraina en force majeure-situasjon?
Det er i utgangspunktet liten tvil om at både krigen og sanksjonene som er innført, utgjør et forhold utenfor partenes kontroll som de ikke burde tatt i betraktning ved inngåelsen av kontrakten.
Det sentrale spørsmålet er om fremdriften hindres som følge av krigen, og om en part med rimelighet kan ventes å unngå eller overvinne følgene av dette. Det førstnevnte vilkåret innebærer at situasjonen rent faktisk må ha påvirket fremdriften. I det andre vilkåret ligger det et krav om at det må settes inn tilstrekkelige ressurser for å overvinne hindringen. Det kan ikke stilles urimelige krav, men for kontrakter av stor verdi må en kunne kreve at entreprenøren gjør endringer og bestrebelser for å sikre oppfyllelse.
Dette må vurderes konkret for det enkelte prosjekt på bakgrunn av de spesifikke omstendighetene som påvirker den aktuelle byggherre, entreprenør eller andre involverte parter.
Krav om varsling
For partene er det aller viktigste i den nåværende situasjonen å sørge for at alle aktuelle forhold varsles innenfor kontraktens frister. For NS 8405 og 8407 gjelder krav om varsling uten ugrunnet opphold etter at parten har blitt kjent med forholdet som anføres å gi grunnlag for krav på fristforlengelse. Kravet er strengt, og innebærer normalt at det må varsles innen få dager etter at forholdet det varsles om ble kjent. Det er viktig å være oppmerksom på at fristen starter å løpe før omfanget av forsinkelsen er kjent.
For kontrakter som reguleres av NS 8406 er varslingskravet mindre strengt, da det kreves at varsling skjer innen rimelig tid.
Under standardkontraktene gjelder det også et krav om å spesifisere krav på fristforlengelse uten ugrunnet opphold etter at parten har grunnlag for å beregne omfanget av kravet. Dersom fristen oversittes, vil entreprenøren bare ha krav på slik fristforlengelse eller slik vederlagsjustering som byggherren måtte forstå at entreprenøren hadde krav på.
Byggeprosjekter som gjelder oppføring av boliger for forbrukere
For byggeprosjekter som gjelder oppføring av boliger for forbrukere, reguleres forholdet til boligkjøperne av reglene i bustadoppføringslova. Loven inneholder bestemmelser om tilleggsfrist som i praksis tilsvarer reguleringen av force majeure i NS-kontraktene.
Utbygger kan kreve tilleggsfrist dersom arbeidet blir forsinket på grunn av en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne ha regnet med på avtaletidspunktet, og som han ikke kunne unngå eller overvinne følgene av. Dersom produksjon av for eksempel boligmoduler foregår i Ukraina, vil utbygger kunne påberope seg en tilleggsfrist.
Tilleggsfristen skal svare til den forsinkelsen som omstendighetene medfører, med tillegg for nødvendig avbrudd og ulemper eller fordeler følge av at arbeidet eventuelt må forskyves til en annen årstid.
Utbygger har bare krav på fristforlengelse dersom boligkjøperne varsles uten ugrunnet opphold etter at utbygger ble oppmerksom på omstendighetene som gir krav på fristforlengelsen. Det er derfor viktig at utbygger reagerer raskt og sender varsel til boligkjøperne.
Varslet bør redegjøre nærmere for bakgrunnen for kravet om fristforlengelse og konsekvensene av dette. Man bør også forsøke å si noe om varigheten av fristforlengelsen i den utstrekning dette er mulig.
Inngåelse av nye kontrakter
For kontrakter som ennå ikke er inngått, må det legges til grunn at partene er oppmerksomme på usikkerheten som krigen og sanksjonene medfører. Utfordringer som oppstår i nye prosjekter på grunn av dette, vil være forhold som partene burde ha tatt i betraktning ved inngåelsen av kontrakten, og vil derfor ikke anses som force majeure.
Ved inngåelse av nye entreprisekontrakter bør det derfor tas inn særskilte bestemmelser som regulerer risikofordelingen mellom partene knyttet til ulike konsekvenser av krigen og de tilknyttede sanksjonene. For entreprisekontrakter som gjelder oppføring av boliger for forbrukere, må de særskilte krav (begrensningene i avtalefriheten) i bustadoppføringsloven ivaretas både i entreprisekontrakten og i kontraktene med boligkjøperne.
Oppsummering og anbefalinger
Spørsmålet om det foreligger force majeure, og hvilken betydning dette i så fall har, må vurderes konkret ut fra kontraktens reguleringer og de faktiske hendelsene som påberopes. På generelt grunnlag vil vi imidlertid anbefale følgende:
- En part som får problemer med å overholde avtalt fremdrift må varsle den andre parten om dette innen kontraktens frister – det vil normalt si uten ugrunnet opphold. Varselet bør beskrive:
-start-tidspunkt for hindringen
-konkret beskrivelse av hindringen,
-beskrivelse av hvordan hindringen påvirker fremdriften i
prosjektet og hvilke avhjelpende tiltak entreprenøren
har iverksatt.
- Hver av partene bør umiddelbart informere hverandre om hvilke utfordringer de opplever som følge av krigen, og invitere til dialog om hvordan utfordringene kan håndteres på en best mulig måte.
- Kontraktspartene bør holde hverandre løpende orientert om utviklingen, for eksempel gjennom ukentlige rapporter. Rapportene bør være så konkrete som mulig slik at man sikrer dokumentasjon dersom det i ettertid skulle oppstå en tvist.
- Ved inngåelse av nye entreprisekontrakter bør det tas inn særskilte bestemmelser som regulerer risikofordelingen mellom partene knyttet til konsekvenser av krigen i Ukraina. For kontrakter som gjelder boligkjøpere må de særskilte krav (begrensningene i avtalefriheten) i bustadoppføringsloven ivaretas både i entreprisekontrakten og i kontraktene med boligkjøperne
