Forkjøpsrett og andre rettigheter til å overta en fast eiendom er det som utgjør «løysingsrettar» etter lov om løysingsrettar. Forkjøpsretten er den mest vanlige undergruppen, og vi skal i det følgende se nærmere på denne og når den utløses.
Hovedregelen er at forkjøpsretten ved salg av eiendom utløses «frå den tid då det er avtale på bindande måte» at eiendommen skal gå over til nye eier. Det vil si at fra det tidspunktet man har inngått en bindende avtale om kjøp og salg av en eiendom vil en forkjøpsrettinnehaver kunne gjøre gjeldende forkjøpsretten. Videre vil tvangssalg, arv og lange leieavtaler også kunne utløse forkjøpsretten.
Når skifter styringsretten hender
Når eiendommen er eid av et selskap og det hefter en forkjøpsrett på eiendommen vil forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende når «ein så stor del av aksjane eller selskapspartane skiftar eigar at styringsretten i selskapet kjem på andre hender» jf. løysl. § 11 femte ledd.
Hva som nærmere utgjør en så stor del at styringsretten skifter hender fremgår ikke direkte av ordlyden i loven. Det klare tilfellet er der en eiendom eies av et aksjeselskap og alle aksjene overdras. Da er det liten tvil om at styringsretten har skiftet hender. For de tilfellene at kun deler av aksjene overdras vil rettspraksis og forarbeidene i stor grad gi veiledning. Høyesterett har blant annet nylig avsagt en avgjørelse hvor tema har vært oppe, og hvor noen hovedlinjer er blitt fastsatt.
Høyesterett avsa før sommeren dom i en sak vedrørende en gjensidig forkjøpsrett i to naboeiendommer. (HR-2023-1250-A) Sakens faktum var noe uvanlig. Eneaksjonæren i selskapet, som eide den ene eiendommen, vedtok innløsning av aksjene i selskapet. Deretter ble det gjennomført kapitalforhøyelse i selskapet. Den opprinnelige eneaksjonæren ble sittende igjen med en tredjedel av aksjene. Eieren av den andre eiendommen mente at denne restruktureringen av eierskapet utløste forkjøpsretten, og krevde å overta den aktuelle eiendommen, jf. løysingsrettslova § 11 femte ledd.
En konkret vurdering
Retten oppsummerte med at hvorvidt en aksjeoverføring fører til at «styringsretten i selskapet kjem på andre hender», beror på en konkret vurdering. Sentralt står hvor stor andel av de stemmeberettigede aksjene som kommer på andre hender. Det må også legges vekt på eventuelle vedtak i selskapet og avtaler mellom aksjeeierne, som påvirker hvem som har styringen. Dersom ikke alle aksjene er overført, kan det ha betydning hvor spredt eller konsentrert det nye eierskapet er blitt.
Retten fant at den veiledende hovedregelen er at forkjøpsrett utløses ved kjøp av mer enn 90 prosent av aksjene og at vilkåret som hovedregel vil være oppfylt da. Terskelen samsvarer med vilkårene for tvungen overføring av aksjer i henhold til reglene i aksjeloven § 4-26 første og sjuende ledd. For slik utløsning av mindretallsaksjonærer er det også et krav om eierskap på 90 prosent..
I et tilfelle der ikke alle aksjene er blitt overført vil det også kunne være av betydning hvor «spredt eller konsentrert» det nye eierskapet er blitt.
I den konkrete saken fant retten at to tredjedeler av aksjene i det ene selskapet, som var kommet på andre hender, ikke var tilstrekkelig til å utløse forkjøpsretten.
Ikke bare ved kjøp av eiendomsselskaper, men særlig også ved restruktureringer (og due diligence i den forbindelse) er det helt sentralt at man klarlegger om en forkjøpsrett utløses ved den planlagte transaksjonen, og som følge avtaler som aksjonærene inngår i den forbindelse.
