Med dette som bakteppe er det viktig å være klar over at ubetalt leie ikke uten videre er tilstrekkelig for å heve leieavtalen og å kaste ut leietaker. Som utleier kan det derfor være fornuftig å ta en ekstra gjennomgang av inngåtte leieavtaler og sørge for at det er inntatt bestemmelser om utkastelse i tilfeller hvor leien ikke blir betalt. Dersom det er avtalt at leietaker skal stille sikkerhet for rettidig oppfyllelse av sine forpliktelser etter leieavtalen, bør utleier også kontrollere at tilstrekkelig sikkerhet faktisk foreligger.
Arntzen de Besche har lang erfaring med forhandling av leieavtaler og oppfølging av leieforhold. Den siste tiden har vi opplevd en økning i henvendelser om uteblitt betaling fra leietakere. Basert på endrede samfunnsforhold ser vi ingen grunn til at henvendelsene vil avta i tiden som kommer.
Skriftlig klausul kan forenkle utkastelsesprosessen
Adgangen til å kaste ut leietaker uten å gå veien om domstolene reguleres av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd. Bestemmelsen oppstiller særlige tvangsgrunnlag som utleier kan påberope seg i tilfeller hvor det er nødvendig med utkastelse av leietaker. Utkastelsesprosessen er enklest i tilfeller hvor partene har inntatt en bestemmelse i leieavtalen om vedtakelse av tvangsfravikelse når leien ikke betales, jf. § 13-2 tredje ledd bokstav a. Utleier kan da sende varsel i tråd med § 4-18 og begjære fravikelse allerede to uker etter at varsel er sendt.
Dersom leieavtalen ikke inneholder en tvangsfravikelsesklausul, må utleier gå veien om heving av leieavtalen. Denne veien er langt mer tungrodd, fordi heving forutsetter vesentlig mislighold. Hvorvidt det foreligger vesentlig mislighold beror på en skjønnsmessig vurdering, og det vil ofte være usikkert om det aktuelle betalingsmisligholdet er av stort nok omfang til å nå opp til den høye terskelen for å heve. Der utleier må gå veien om heving for å begjære utkastelse, er det derfor viktig å være oppmerksom på at ikke ethvert betalingsmislighold fra leietaker er tilstrekkelig. Dette stiller seg annerledes der tvangsfravikelse ved betalingsmislighold er vedtatt i leieavtalen. Her vil unnlatt betaling av selv beskjedne beløp være nok.
Selv om betalingsmisligholdet likevel skulle være så omfattende at det foreligger hevingsadgang, er det ikke selvsagt at leietaker kan kastes ut av leieobjektet dersom leietaker motsetter seg heving og fraflytting. Forutsetningen for at utleier kan begjære tvangsfravikelse av leietaker på grunnlag av heving, er at det er «åpenbart» at utleier hadde adgang til å heve leieavtalen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d. Av rettspraksis følger at alminnelig sannsynlighetsovervekt ikke vil være tilstrekkelig. Tvil kan knytte seg til hvor mye leie som står ubetalt, hva som er månedlig leiepris og når leien skal betales. Det kan altså ikke foreligge tvil om verken faktiske eller rettslige forhold for at heving skal benyttes som tvangsgrunnlag for utkastelse.
Konsekvensen kan derfor bli at partene havner i en fastlåst situasjon. Utleier kan kontraktsrettslig ha hevingsadgang, men får likevel ikke gjennomført utkastelse på grunn av det strenge kravet fastsatt i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d. Utleier må i så fall ta rettslige skritt for å få leietaker kastet ut, som vil innebære bruk av tid og ressurser. Det er derfor viktig å påse at leieavtalen inneholder en klausul om at utleier kan begjære fravikelse dersom leien ikke betales, slik at man som utleier slipper å gå veien om heving.
Klausulen om utkastelse burde inkluderes i samtlige tilleggsavtaler
Videre er det viktig å være oppmerksom på hvordan utkastelsesklausulen avtalefestes. Lovens krav er at det må foreligge en «skriftlig avtale om leie som inneholder vedtagelse» om tvangsfravikelse, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a. Fravikelsesklausulen kan nedfelles i en avtale som gjelder hele leieforholdet, men etter lovens forarbeider vil det også være tilstrekkelig om klausulen inntas i en skriftlig avtale som kun regulerer spørsmål knyttet til betaling av leien. Bestemmelsen om tvangsfravikelse vil også være gyldig om den vedtas etter etableringen av leieforholdet.
Dersom en leieavtale med utkastelsesklausul overdras til ny leietaker, kan det oppstå spørsmål om den nye leietakeren skriftlig må akseptere avtalens bestemmelse om fravikelse. Spørsmålet har vært oppe for Høyesterett i en sak mellom privatpersoner om leie av bopel, der leietaker trådte inn i tidligere leietakers kontrakt gjennom en bytteavtale. Høyesterett bekreftet at leietaker i et slikt tilfelle skriftlig måtte akseptere bestemmelsen om fravikelse. Avgjørelsens rekkevidde er imidlertid usikker for avtaler om leie av næringslokaler og for andre typetilfeller av overdragelse enn bytte. For å unngå tvil og konflikt burde utleier likevel sikre seg ved at ny leietaker særskilt må akseptere kontraktens bestemmelse om fravikelse gjennom en skriftlig erklæring.
Tvil om en utkastelsesklausul er vedtatt i tråd med lovens krav kan også oppstå når et leieforhold forlenges ved bruk av tilleggsavtale som henviser til hovedleieavtalen. Om tilleggsavtalen kun henviser til hovedleieavtalen uten nærmere å presisere at klausulen om utkastelse fortsatt er gjeldende, er det ikke selvsagt at klausulen er vedtatt for den forlengede leieperioden. Bestemmelse om tvangsfravikelse bør i slike tilfeller inntas eksplisitt i tilleggsavtalen, slik at leietaker særskilt aksepterer forlengelse av klausulen. Med dette unngår utleier senere konflikt med leietaker om det skulle bli nødvendig å ta skrittet til utkastelse.
Oppsummerende råd til utleier
Utkastelse kan reise uavklarte spørsmål og være årsak til konflikt mellom leietaker og utleier. For at utleier skal slippe å gå veien om heving, burde partene skriftlig avtale at utleier kan begjære utkastelse dersom leien uteblir. For å være sikker på at partene har vedtatt en slik klausul i henhold til de krav som følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a, burde klausulen inntas i hovedleieavtalen, samt i en eventuell tilleggsavtale dersom leieretten overdras eller forlenges.
Et annet viktig råd til utleier er å avtale at leietaker skal stille sikkerhet for rettidig oppfyllelse av sine forpliktelser etter leieavtalen gjennom en selvskyldnergaranti eller depositum. Dersom dette er avtalt, er det avgjørende å påse at garantien faktisk er stilt i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Typiske fallgruver er at garantien inneholder frister som er så korte at garantien i realiteten går tapt før den kan bli gjort gjeldende, samt at garantiens henvisning til leieavtalen og angivelse av parter er feil. Vi anbefaler derfor å kontrollere at garantien faktisk sikrer at utleier kan kreve dekning for ubetalt leie. Det er også verdt å merke seg at garantien kan gi dekning dersom det skulle oppstå andre krav med grunnlag i leieavtalen, eksempelvis skader på leieobjektet som er påført av leietaker.
