Strøksservitutter er negative servitutter som legger begrensninger på et større område. Bestemmelsene gjelder gjerne krav til høyder og antall etasjer i bygg, fasader og stil (byggeskikk) eller hvilke typer virksomhet som kan utøves i området.
Uenigheter ved en slik servitutt var bakgrunnen for dommen som ble avsagt av Borgarting lagmannsrett den 7. september 2022 (LB-2021-139564). Saken gjaldt hvorvidt et utbyggingsprosjekt igangsatt av Dr. Holms Hotell på Geilo var i strid med en tinglyst servitutt der det fremgikk at den aktuelle eiendommen bare kunne brukes til hyttetomter. En slik servitutt vil kunne påvirke verdien av eiendommen negativt.
Saken reiste spørsmål om:
1. Hvem rettighetshaver er og som dermed har påtalerett over servitutten.
2. Hva formålet med den tinglyste servitutten var og om dette utgjorde en strøksservitutt.
En følge av å fastlegge hvem som er rettighetshaver og påtaleberettiget er at man får klarhet i hvem som kan slette den tinglyste servitutten.
Påtalerett
Det rettslige utgangspunktet er at den eller de som har fått stiftet en servitutt, også er påtaleberettigede. Påtalerett innebærer at man har rett til å påberope seg servitutten, reise sak for domstolene og gi avkall på servitutten (slette den).
Servituttloven fastslår at retten til å påberope seg en strøksservitutt ligger til «kvar eigedom på området». Hva som utgjør et område må vurderes konkret.
Utgangspunktet for lagmannsretten i saken på Geilo var at rettsetterfølgeren (Timrehaugveien 2 AS) til selskapet som i sin tid hadde stiftet retten (A/S Norsk Hotelcompagnie) hadde disposisjonsrett over servitutten. For at hytteeierne (saksøkerne) skulle være påtaleberettigede måtte det foreligge et annet særskilt grunnlag. Om servitutten er en strøksservitutt utgjør dette et slikt særskilt grunnlag. Retten vurderte derfor om servitutten som forelå var en strøksservitutt.
Strøksservitutt
En strøksservitutt er definert som en rett som skal «tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område, ligg til kvar eigedom på området og gjeld i den mon det kan vera til noko nytte for eigedomen» jf. servituttloven § 4.
Ved fastleggingen av om det forelå en strøksservitutt på Geilo vurderte retten først hvilket område som var relevant. Deretter foretok de en konkret vurdering av servitutten ut ifra en tolkning av denne basert på alminnelig avtaletolkning.
Ordlyden tilsa ikke at servitutten var tenkt som en strøksservitutt, men ga heller ingen anvisning på hva formålet var. Retten mente at det var «umiddelbart naturlig» at et formål med servitutten var å begrense konkurranse for det allerede etablerte hotellet, fordi tomtene servitutten ble tinglyst på ligger helt i nærheten av hotellet.
Les også vår sak: Her er myndighetenes forslag til forbud mot negative servitutter i dagligvaremarkedet.
Servitutten hadde blant annet bestemmelser om
- forbud mot særskilte konkurrerende virksomheter (hotellvirksomhet, pensjonat, kafe ol.)
- forbud mot sjenerende virksomhet (revegård)
- sanitæranlegg
- begrensning i antall hytter man kunne bygge
- rett til å godkjenne fasadetegninger for selger
Retten tolket vilkårene slik at servituttens formål var å begrense konkurranse og at det forelå et kommersielt hensyn om økt bruk av hotellets tjenester. Retten kom dermed frem til at formålet ikke var å «tryggja ein særskild bu- og byggjeskipnad på eit område» og at det derfor ikke forelå en strøksservitutt. Hyttenaboene var da heller ikke påtaleberettigede. Dommen er ikke rettskraftig.
Varighet, endring og sletting
Før man skal utvikle en eiendom vil det i mange tilfeller være en fordel at en strøksservitutt slettes, slik at denne ikke er til hinder for planer man har for eiendommen. En håndtering av servitutten vil også kunne hindre konflikter ved utvikling av en eiendom, som kan være veldig ressurskrevende. Dersom man bygger i strid med en servitutt vil man kunne bli erstatningsansvarlig overfor rettighetshaverne.
Hvor lenge en servitutt varer kan være regulert i servitutten selv. Dersom servitutten ikke er tidsbegrenset vil den i utgangspunktet være evigvarende.
En måte å få slettet strøksservitutter på er å innhente samtykke til sletting fra alle rettighetshaverne. Dette kan være en lite praktisk løsning dersom det er snakk om mange rettighetshavere. Grunnen til dette er at det både kan være vanskelig å fastsette kretsen av rettighetshavere, og fordi sjansen øker for at noen motsetter seg slettingen jo flere rettighetshavere det blir.
Dersom man ikke oppnår samtykke kan man gå til domstolene for å få fjernet (avskiping) eller endret (omskiping) servitutten.
For å få slettet servitutten må rettigheten være klart mer til skade enn gagn, og forholdet skal ikke kunne avhjelpes med å endre rettigheten. Det skal i så fall ytes en erstatning.
En endring kan skje dersom
1) det ikke er noen avgjørende grunn imot det, man bærer kostnaden selv, og endringen er minst like god for motparten eller
2) dersom fordelen for en part er vesentlig (monaleg) større en tapet til den andre.
Endringer kan være praktiske dersom servitutten gjelder en veirett, men også i andre tilfeller. Kostnadene dekkes av den som krever endringen, men her er det unntak dersom endringen gagner begge parter.
Servitutter kan også settes til side ved ekspropriasjon. Da er man over i ekspropriasjonslovgivningen. Her er vilkåret at inngrepet utvilsomt er «meir til gagn enn skade» og erstatningsinngrepet trengs til nærmere angitte tiltak bestemt i loven.
I forbindelse med kjøp (due diligence), regulering og utvikling av eiendom, er det viktig å ha et bevisst forhold til om servitutter innebærer reelle begrensninger, hvem som kan påberope seg servitutter og de rettslige mekanismene for å håndtere servitutter som tilsynelatende legger begrensninger på en utvikling av en eiendom.
