Havbruk 

Handel og industri

Eiendom

Samlet dekker avdelingen hele eiendomsbransjen, og samarbeider med flere av de andre avdelingene på huset for å yte de beste rådene gjennom hele verdikjeden. Fra klienten inngår opsjonsavtaler, via tomtekjøp og regulering, entrepriseavtale og byggefase, til forhandling av leiekontrakter og salg – og eventuelle tvister.

- Vi er et stort og bredt sammensatt team med spesialister innenfor alle deler av eiendomsbransjen. Vi jobber med store og komplekse transaksjoner som krever at vi må ha inngående detaljkompetanse om tilstøtende områder som for eksempel selskapsrett, skatt og finansielle forhold. Derfor jobber vi tidlig med å avklare prosjekter og fordele ressurser slik at klienten får den nødvendige prosjekt-, markeds-, og bransjeforståelsen der de trenger det, forteller partner Eilif S. Koch.

Gjennom flere tiår har teamet i Arntzen de Besche vært tett på markedet, både innenfor transaksjoner og utviklingsprosjekter. De har jobbet for flere av landets ledende eiendomsutviklingsselskaper, entreprenører, tilretteleggere og investorer.

Nye markedstrender, kontraktsformer og lovendringer gjør at klientenes behov er i stadig endring. Skatteendringer er noe av det som påvirker næringen mest, derfor samarbeider de tett med skatteavdelingen på huset. De jobber også tett med advokatene innenfor Entreprise og M&A for å sikre totalleveranse.

- Det at vi jobber tett med M&A-avdelingen vår, gjør at vi hele tiden har god innsikt i trendene, mekanismene, utviklingen og praksis i et bredere transaksjonsmarked. Slik blir vi viktige strategiske samtalepartnere for klientene våre. Hos oss kan klientene være trygge på at vi forstår helhetsbildet, og at vi kan hjelpe dem med å ta gode strategiske beslutninger, forteller partner Håvard Bergli.

I dag er det over 400 syndikater i Norge som er forvaltet av et titalls tilretteleggere, og utgjør om lag 1/3 av alle transaksjoner i næringseiendomsmarkedet. Samlet sitter de på en eiendomsverdi på cirka 150 milliarder kroner.

- Utviklingen av syndikater har vært naturlig og viktig fordi det har vært en utfordring at det norske markedet sliter med å finne investeringsobjekter innen eiendom, og det finnes få børsnoterte eiendomsselskaper i Norge, sier Hans Henrik Kværne.

- Vi ser det har blitt flere aktører i dette markedet de siste 15 årene, og dette har vært en viktig kilde til at eiendomsutviklere kan vokse fordi de får med seg finansielle investorer.

HØY AKTIVITET UNDER PANDEMIEN, TROSS DYSTRE SPÅDOMMER

Da landet stengte ned i mars 2020 og folk ble beordret til å jobbe hjemmefra, var det mange som spådde negativ utvikling i næringseiendomsmarkedet. Realiteten var derimot at det ble registrert et høyere antall transaksjoner i løpet av året enn noen gang tidligere.

- Vi har særlig merket etterspørselen etter kombinasjonskontor og logistikk, og mer generelt en økt interesse for salgsobjekter som ikke fører med seg stor risiko, forteller Eilif S. Koch.

I starten av pandemien gikk mye av tiden med til å gi råd og sikre gode samarbeidsforhold mellom eiere og leietakere, som opplevde dramatiske kutt i omsetningen over natten.

- Jeg opplever at man generelt sett kom frem til gode løsninger, og at man agerte godt på den informasjonen man hadde, forteller Hans Henrik Kværne.

Thomas, Håvard, Hans Henrik og Eilif er alle lokaliserte i Oslo. Eilif, Thomas og Hans Henrik har jobbet tett sammen i mer enn 15 år. For halvannet år siden fikk de også Håvard Bergli med på laget, som har ti års erfaring som finansiell tilrettelegger av syndikerte eiendomsprosjekter. I januar 2022 trer Marianne Raa Bjaaland inn som ny partner. Hun har mange års erfaring som leder av advokatkontoret i landets nest største boligbyggelag USBL, og som advokat i OBOS.

Høy aktivitet har det også vært ved Trondheimskontoret de siste årene. Her har Anders Dyrseth, Erlend L. Solberg, Kristin Wist og Simon Jynge jobbet tett sammen i over ti år, og har sett det sterke engasjementet rundt by- og boligutvikling i Trondheim på nært hold.

- Det er en stor investeringsvilje og ønske om å bygge enda bedre bymiljøer i Trondheim og omegn, forteller Erlend.

Kristin og Simon opplever også en by som er i enorm vekst, hvor en rekke områder i byen endrer karakter.

- Dette er gjerne landbruks- eller industritomter som reguleres om til moderne boområder, handels- og næringsbygg. Det genererer en del oppdrag for oss som er eiendomsadvokater, forteller de.

Også på transaksjonssiden er det god aktivitet.

- Særlig de siste fem årene har vi sett økt aktivitet i markedet i Trøndelag, forteller Anders Dyrseth.

ØKT ETTERSPØRSEL ETTER PLAN- OG BYGNINGSRETT

Teamet opplever økt etterspørsel etter spisskompetanse innen plan- og bygningsrett. Derfor har teamet satset betydelig på denne kompetansen den siste tiden. For ett år siden ble Bård Berge ansatt som senioradvokat i avdelingen, med spisskompetanse i det offentligrettslige regelverket knyttet til eiendomsutvikling.

Tidligere i høst kom også senioradvokat Kristin Dalvang inn i avdelingen, som har jobbet med de juridiske, kommersielle og praktiske aspektene knyttet til eiendomstransaksjoner. Kompetansen styrkes ytterligere når Marianne Raa Bjaaland trer inn som ny partner.

- Vi er svært fornøyde med å få inn Marianne og hennes lange erfaring med strategiske og langsiktige grep i kompliserte prosjekter, utbyggingsavtaler og entrepriserett. Hun er en viktig del av vår satsing på dette området, forteller Hans Henrik Kværne.

Thomas Øslebø er partner og har spesialistkompetanse innenfor kjøp og utvikling av eiendom. Han forteller at det å jobbe med næringseiendom handler om mer enn ren eiendomsjuss. Her må man også ha kunnskap om selskapsrett, aksjonæravtaler, skatt, finansregulatoriske spørsmål, i tillegg til å ha god kommersiell forståelse og være en god nettverksbygger.

- Å ta initiativ til å samle de som har interesse av hverandre, er en viktig del av jobben vår. Vi er et bredt fagmiljø som skal sikre hele spekteret av tjenester samtidig som vi har et livsløpsfokus i prosjektene, forteller han.

Videre forteller han at de jobber mye og bevisst for å inkludere de unge som kommer til.

- Det er viktig for oss at fullmektiger og unge advokater inkluderes godt. Dette gjør vi blant annet gjennom coaching og å dele av nettverket vårt. Slik bidrar vi til utvikling av fagkompetanse, kommersiell forståelse og bransjekunnskap som er helt sentralt for å styrke arbeidet vi gjør, avslutter han.

Solid vekst og rekruttering for eiendomsavdelingen i Arntzen de Besche

Høringsnotatet inneholder forslag til regler som skal legge til rette for effektiv områdeutvikling ved bruk av hensynssone.(1) Hensynssonen foreslås utvidet til et mer helhetlig virkemiddel til bruk ved felles planlegging, fortetting, omforming, fornyelse og plangjennomføring. Hensynssonen skal gi en felles ramme for kommunen ved bytransformasjon og annen områdeutvikling. Departementet foreslår egen bestemmelse til hensynssonen om at kommunen skal legge til rette for aktivt samarbeid mellom grunneierne andre aktører i området.

Av særskilt interesse er forslaget om et mer forutsigbart system for finansiering av offentlig infrastruktur. Departementet foreslår å innføre en ny «områdemodell» som verktøy for privat finansiering av offentlig infrastruktur. Forslaget skal legge til rette for raskere boligforsyning, jevnere byrdefordeling mellom utbyggere og forhindre gratispassasjerer. Med noen justeringer vil reglene om utbyggingsavtaler fortsatt være et alternativ der kommunen ikke benytter seg av områdemodellen.

Forslaget innebærer at infrastrukturbehovet og kostnader til infrastruktur som private utbyggere skal dekkes, fastsettes og fordeles i reguleringsplan. Områdemodellen vil fremgå av planen som hensynssone med tilhørende bestemmelser. Høringsforslaget innebærer at fastsetting og fordeling av kostnader mellom private grunneiere må utredes av kommunen og fastsettes i reguleringsplan. Etter dagens regler skjer dette gjennom utbyggingsavtaler eller andre private avtaler.

Departementet foreslår klare kriterier for hvordan kommunen må utrede og fastsette hva som er nødvendig infrastruktur i området og hvilken betalingsforpliktelse den enkelte grunneier kan pålegges. Behovet for infrastruktur og kostnadsfordelingen må fastsettes på bakgrunn av en vurdering av nødvendighet og forholdsmessighet. Det er kun infrastruktur som dekker reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller avhjelper ulemper denne fører til, som kan omfattes. Kommunen må i planen synliggjøre i hvilken grad eiendommene forventes å belaste infrastrukturen. Forslaget innebærer også et krav til sammenheng mellom belastning og behov. Fordelingen på hver eiendom kan ikke overstige den belastningen infrastrukturen får som følge av tiltaket på den enkelte eiendom. Ved fastsettingen av kostnadene skal det gjøres et kostnadsestimat eller fastsettes en kostnadsramme. Kommunene gis en usikkerhetsmargin på maksimalt 15%, men bærer selv risikoen for at rammen er dekkende.

For å hindre gratispassasjerer skal betalingsforpliktelsen som påhviler den enkelte eiendom fastsettes individuelt og fremgå av reguleringsplanen. Plikten til å betale inntrer når grunneier tar initiativ til å bygge ut. Ved betaling vil grunneier i utgangspunktet ha rett til å bygge ut. Etter forslaget gjelder imidlertid uoppfylte betalingsforpliktelser selv om et rekkefølgekrav rent faktisk er oppfylt. Det betyr at utbygging på én eiendom ikke fritar grunneier på naboeiendommen fra å bidra til nødvendig infrastruktur i området. Andre som i etterkant velger å bygge må likevel finansiere sin del i henhold til det som er fastsatt i reguleringsplanen.

PRAKTISKE KONSEKVENSER AV FORSLAG TIL NY «OMRÅDEMODELL»

Kommunene vil, dersom endringene vedtas, i større grad få ansvaret for å utrede og fastsette private betalingsforpliktelser til offentlig infrastruktur, uten å måtte inngå individuelle utbyggingsavtaler med utbygger. Utredningskravet innebærer at reguleringsprosessen blir mer omfattende. I tillegg kommer at kommunene selv bærer risikoen for kostnadsoverskridelser. Dette kan føre til at enkelte kommuner foretrekker bruk av rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Det er med andre ord et usikkerhetsmoment hvordan kommunene vil forholde seg til reguleringsprosessen og den påfølgende gjennomføringsrisikoen. Hvorvidt tida for gratispassasjerene er forbi beror med andre ord på om kommunene velger å ta «områdemodellen» i bruk.

Fra et grunneier-/utbyggerperspektiv innebærer forslaget at planen etablerer betalingsforpliktelser for den enkelte eiendom. Grunneiere og utbyggere kan delta aktivt i planprosessen og på denne måten påvirke innholdet i planen. «Områdemodellen» legger opp til at utbygger må betale et anleggsbidrag som tilsvarer eiendommens forholdsmessige andel av kostnader forbundet med et infrastrukturkrav. Utbyggere må også bidra forholdsmessig til å finansiere kommunens samlede kostnader forbundet med utbygging av infrastrukturen. Dette gjør det mulig å unngå den såkalte gratispassasjerproblematikken. Forutsatt av at kostnadsfordelingen er rettferdig, kan «områdemodellen» legge til rette for en raskere boligforsyning. I tillegg til at størrelsen på forpliktelsen må fastsettes i reguleringsplanen, gir dette økt forutsigbarhet og effektivitet. Forslaget åpner for at beregningen og fordelingen av kostnader kan påklages og overprøves. Terskelen for å igangsette en rettslig overprøving beror imidlertid på en vurdering av prosessrisiko, og utfallet ved en slik prøving er usikker. Dette kan i praksis by på utfordringer.

En klar fordel med «områdemodellen» er at krav til infrastruktur anses oppfylt når utbygger har betalt eiendommens andel, selv om infrastrukturen ikke er etablert. Utgangspunktet er at oppfyllelse skjer ved betaling, og dette gir rett til å bygge ut. Kommunen kan for øvrig ikke fastsettes nye forpliktelser for eiendommer som fullt ut har innfridd betalingsforpliktelsen gjennom senere planendringer. Forslaget gir utbygger et insentiv til å betale for å komme raskere i gang med utbyggingen. De foreslåtte reglene gir økt forutsigbarhet, og utbygger får beskyttelse mot nye forpliktelser når betalingskravet er oppfylt.

Rent praktisk er det kommunen som får ansvaret for å oppfylle kravene til infrastruktur. Hovedregelen er at kommunen blir byggherre, men forslaget åpner for at grunneier eller utbygger kan oppfylle sin betalingsforpliktelse ved overta ansvaret. Det kan være aktuelt ettersom kommunen ikke har plikt til å prioritere oppfyllelsen av infrastrukturkrav. Dette gir muligheter for fleksibilitet og effektivitet der infrastrukturen er nødvendig for fremdriften og gjennomføringen av et utbyggingsprosjekt. På den andre siden innebærer «områdemodellen» at den enkelte er forpliktet overfor kommunen. Private avtaler mellom grunneiere om kostnadsfordeling for å oppfylle rekkefølgekrav vil da være mindre aktuelt.

«Områdemodellen» åpner likevel for muligheter der utbygger kan ta alle infrastrukturkostnadene for området selv. En ressurssterk utbygger kan da inngå en egen avtale med kommunen om å forplikte seg til å bygge alt, og samtidig regulere inn en egen refusjonsordning. Kostnadsfordelingen mellom eiendommene vil fortsatt fremgå av planen, men utbygger vil ha krav på tilbakebetaling av beløp utover sin egen forpliktelse. For mindre områder åpner dette for effektiv etablering av nødvendig infrastruktur.

Dersom forslaget om å innføre «områdemodellen» blir vedtatt vil dette få praktiske konsekvenser for kommuner, og private grunneiere og utbyggere. Forslaget vil etter vårt syn by på både muligheter og utfordringer. Høringsforslaget innebærer uansett et signal fra lovgiver om at det er ønskelig med klarere rammer for hvilke forpliktelser grunneiere og utbyggere skal kunne pålegges ved utbygging, hvor behovet for nødvendig infrastruktur samtidig melder seg. Det er særlig sammenhengen mellom krav og betalingsforpliktelser som nå løftes frem.

I tillegg til det ovennevnte er følgende endringer foreslått:

Justering av reglene for utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven, hvor vilkårene for hva en utbyggingsavtale kan inneholde presiseres og endres noe

Hjemmel for å gi bestemmelser om avfallssystem i kommuneplanen

Hjemmel for å gi bestemmelse om tomtestørrelse i kommuneplanen

Dekning av utgifter til arkeologiske undersøkelser etter kulturminneloven som er utløst av private initiativ til planlegging. Kommunen gis adgang til å kreve gebyr

Klargjøring av at vedtak om statlig arealplan ikke kan påklages

Klargjøring av at forslagsstiller har rett til at forslag legges frem for politisk nivå dersom administrasjonen ikke vil fremme forslag til endring av plan, i tråd med gjeldende rett

Ny løsning for mer effektiv omdanning av eiendom/matrikulering etter plan- og bygningsloven og matrikkelloven. Departementet foreslår å definere «eiendomsomdanning» som en egen sakstype i matrikkelloven. Sakstypen skal inkludere opprettelse og sammenslåing av matrikkelenheter, samt arealoverføringer og grensejusteringer, som en samlet sak. Sakstypen vil etter forslaget være et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven.

(1) Hensynssonen er et avmerket område i arealplan som skal vise hvilke viktige interesser som må hensyntas innenfor sonen.

Nyhetsbrev: Forslag til endringer i plan- og bygningsloven - er tida for gratispassasjerene forbi?

4. mai 2021 avsa Høyesterett dom i sak mellom Selvaag Bolig som utbygger, og Staten (HR-2021-953-A). Kommunens kompetanse til å fastsette rekkefølgekrav i medhold av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10 har vært et tema i mange reguleringssaker og forhandlinger av utbyggingsavtaler, og denne dommen gir klare føringer av betydning for tilsvarende saker i fremtiden.

I denne sak hadde Oslo kommune stilt som rekkefølgekrav at en del av en tursti måtte være oppgradert og opparbeidet før midlertidig brukstillatelse kunne gis for et boligprosjekt. Fylkesmannen (nå Statsforvalteren) i Oslo og Viken stadfestet vedtaket etter at utbyggeren hadde klaget.

For Høyesterett var tvistetemaet om fylkesmannens vedtak var ugyldig fordi det bygget på en uriktig tolkning av plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 10, eller fordi det forelå myndighetsmisbruk i form av utenforliggende hensyn eller vilkårlig skjønnsutøvelse.

Et flertall på tre dommere mente at fylkesmannen hadde tolket loven feil og at vedtaket derfor var ugyldig. Flertallet la til grunn følgende forståelse av § 12-7 nr. 10 (avsnitt 58):

Kommunen kan bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at infrastrukturtiltaket anses formålstjenlig eller ønskelig hvis tiltaket ikke står i en slik sammenheng med det nye prosjektet. Rent fiskale hensyn kan ikke begrunne vedtak etter § 12-7 nr. 10.

Begrensningen ligger følgelig i at rekkefølgetiltaket må ha en relevant og nær sammenheng med det aktuelle utbyggingsprosjektet. At det anses formålstjenlig eller ønskelig uten at det utløses av omsøkt prosjekt, er ikke tilstrekkelig.

Som flertallet påpeker, og mindretallet problematiserer, vil dette gjelde i de tilfeller kommunen ikke har til hensikt å utføre tiltaket selv. Høyesterett holder dermed døren åpen for at enkelte rekkefølgekrav kan vedtas uten en slik sammenheng. For de utbyggingsrelaterte rekkefølgekravene, vil imidlertid dette ha mindre praktisk betydning.

Flertallet presiserte imidlertid et det enkelte utbyggingsprosjekt ikke kan vurderes isolert og uttalte:

Det må tvert om ses i sammenheng med eksisterende bebyggelse og infrastruktur i området, og det avgjørende er hvilke tiltak som samlet sett er nødvendige i nærmiljøet hvis utbyggingen gjennomføres. De såkalte «sumvirkningene» kan med andre ord tas i betraktning, slik at helheten ivaretas. Rekkefølgebestemmelser kan også gjelde tiltak utenfor selve planområdet.

Dette betyr altså ikke at kommunen er hindret fra å vedta omfattende rekkefølgekrav, for å dekke et behov som i «sum» er utløst av et større utbyggingsområde, men det forutsetter en bevissthet og en konkret vurdering av hvilke krav som er utløst av hvilke behov.

Høyesterett underbygger med dette at rekkefølgekrav skal være det rekkefølgekrav alltid er ment å være, bestemmelser som dekker et reelt behov for at tiltak må utføres i en bestemt rekkefølge, og ikke en «brekkstang» for kommunen for å få løst andre behov eller skape ubalanserte posisjoner i forhandlinger om utbyggingsavtaler.

Dommen vil ha stor praktisk betydning for eiendomsutviklere, både i dialogfasen av reguleringsprosesser og i utbyggingsavtaleforhandlinger med kommunen.

Nyhetsbrev: Ny dom fra Høyesterett setter grenser for hva myndighetene kan kreve som rekkefølgetiltak

Anders er spesialist innen privatrettslige og offentligrettslige forhold knyttet til fast eiendom. Han har betydelig erfaring med saker som blant annet omfatter plan og bygningsloven, ekspropriasjon, servitutter og husleieforhold. Han har bred erfaring innenfor entreprise og utbyggingsprosesser hvor han bistår både byggherrer og entreprenører. I tillegg har han lang erfaring med å bistå fiskeri og havbruksnæringen. 

Anders har bred erfaring med kjøp og salg av eiendommer og selskaper. Han er styremedlem i flere selskaper og stiftelser, og er styreleder i det børsnoterte eiendomsselskapet KMC Properties ASA. 

Med nærmere 30 års erfaring som advokat har Anders erfaring med alle typer saker innen fast eiendom. Som konsulent hos Sivilombudsmannen har han også med saker innen forvaltningsrettslige spørsmål, særlig fra kommunal sektor. Han er en erfaren og betrodd rådgiver for flere større aktører innen eiendomsbransjen og havbruksnæringen. 

He is always available and made an effort to know the company and its values".

Partene har intensjoner om et langsiktig samarbeid, og første generasjon vil bli satt i sjø i 2023 og slaktet i 2024.

- Vi er fornøyde med å ha kommet frem til en samlokaliseringsavtale med Måsøval om drift av den anskaffede MTB. Det er rasjonelt for partene at samarbeidet organiseres ved at Frøy Kapital og Bewi Invest etablerer et felles selskap, kommenterer Roger Granheim og Stig Wærnes på vegne av Frøya Laks.

Vi gratulerer alle involverte! Vårt kjerneteam har bestått av Steffen Rogstad, André Michaelsen, Anders Dyrseth, Eyvind Sandvik og Aleksander Rygh Pedersen. 

Arntzen de Besche har bistått Frøy Kapital AS og BEWI Invest med etablering av Frøya Laks, og samlokaliseringssamarbeid med Måsøval  

Fusjonen omfatter også Gåsø Næringsutvikling sin aksjepost i Norway Royal Salmon ASA, som utgjør 6.993.188 aksjer tilsvarende 16.05% av aksjene i NRS. Etter fusjonen er gjennomført, blir NTS største aksjonær i Norway Royal Salmon ASA.

NTS vil gjennom transaksjonen styrke sin posisjon betydelig både innenfor oppdrett av laks og innenfor servicetjenester til havbruksnæringen. Ved gjennomført transaksjon vil NTS eie 66 servicefartøy, 16 brønnbåter og 4 skip innenfor sjøtransport (tall inkludert nybygg).

Gjennomføring av transaksjonen er betinget av godkjennelse på ekstraordinær generalforsamling i NTS ASA, standard forbehold knyttet til blant annet gjennomført due diligence samt godkjennelse fra Konkurransetilsynet. Børsmelding fra NTS er tilgjengelig 

. 

Teamet fra Arntzen de Besche har bestått av Jon Martin Atkinson, Steffen G. Rogstad, Anders Dyrseth, Aleksander Rygh Pedersen, Svein Terje Tveit og Line Hoven.

NTS fusjonerer med Frøy Gruppen

Advokat Anders Dyrseth bistår innen fast eiendom. Les mer om Anders eller kontakt på tlf. +4791833155 eller and@adeb.no. 

Kontaktinformasjon

+47 918 33 155

and@adeb.no

+47 23 89 40 00

Kompetanseområder

Havbruk

Handel og industri

Eiendom

Anders Dyrseth

Aktuelt

Solid vekst og rekruttering for eiendomsavdelingen i Arntzen de Besche

Nyhetsbrev: Forslag til endringer i plan- og bygningsloven - er tida for gratispassasjerene forbi?

Nyhetsbrev: Ny dom fra Høyesterett setter grenser for hva myndighetene kan kreve som rekkefølgetiltak

Hva har vi gjort

Arntzen de Besche har bistått Frøy Kapital AS og BEWI Invest med etablering av Frøya Laks, og samlokaliseringssamarbeid med Måsøval

NTS fusjonerer med Frøy Gruppen

Nyhetsbrev