Ved konkursbehandling er det et grunnleggende prinsipp at konkursboet, representert ved bostyrer, står fritt til å velge om boet vil videreføre de avtalene det konkursrammede selskapet (skyldneren) har inngått eller ikke. Utgangspunktet er at boet ikke blir bundet av skyldnerens avtaler med mindre boet velger å tre inn i avtalene. Når det gjelder leieavtaler for fast eiendom er likevel regelen den motsatte: Her er boet bundet av leiekontrakten helt frem til konkursboet eventuelt gir melding om at boet ikke vil tre inn. Boet har uansett en valgrett med hensyn til om boet vil tre inn i skyldnerens avtaler eller ikke.
De første fire ukene etter konkursåpning
De første fire ukene etter konkursåpning kan boet på et hvilket som helst tidspunkt tre ut av husleiekontrakten med umiddelbar virkning og stille lokalene til huseiers disposisjon. Boet blir da fritatt for plikten til å betale leie for tiden etter uttreden.
Noen ganger kan det være nødvendig for boet å beholde lokalene i en tid etter konkursåpning, for eksempel dersom skyldneren har et stort og verdifullt varelager som helst bør bli liggende inntil boet får solgt varelageret. Dette er vanligst i større konkursbo.
En annen sak er at dersom konkursboet får solgt hele skyldnerens virksomhet til en kjøper som viderefører denne, kan konkursboet også overdra leieavtalen til samme kjøper uten at utleier kan motsette seg dette. Dette forutsetter at boet ikke har trådt ut av leieavtalen på forhånd.
Fortsetter boet å bruke lokalene til skyldneren etter konkursåpning, må boet imidlertid også betale for bruken. Derfor vil det å tre ut av skyldnerens husleiekontrakt som oftest være noe av det første bostyrer gjør i en bobehandling.
Hvem har ansvar for å tømme, rydde og rengjøre?
Vi får ofte spørsmål fra utleier om boet sørger for å tømme, rydde og rengjøre lokalene når leietaker har gått konkurs. Det litt kjipe svaret på dette spørsmålet er som oftest at når leietaker er konkurs, skyldes det at leietaker ikke har nok penger til å betjene alle sine forpliktelser – heller ikke å betale for tømming og rydding. Dermed blir utleier selv ofte sittende med regningen. Utleier kan melde sitt krav på betaling for rydding utleier har måttet utføre som en fordring i konkursboet, men vil da i beste fall få dekket en mindre prosentandel av kravet, ved såkalt dividende. I praksis gjøres det ofte en «hestehandel» mellom konkursboet og utleier, der konkursboet får mulighet til å være vederlagsfritt i lokalene i en periode etter konkursåpning, mot at konkursboet bruker tiden på å selge unna og kvitte seg med mest mulig av det som befinner seg i lokalene.
Håndtering av varelager og driftstilbehør
Normalt vil bostyrer abandonere løsøre i lokalene som boet ikke kan få noen penger ut av. Abandonering innebærer at boet opphever konkursbeslaget i de eiendelene som abandoneres og blir samtidig fri for ansvar for disse.
Boet vil for det første ha en interesse i å abandonere varelager og driftstilbehør som er pantsatt for mer enn det kan selges for. I tilfelle er det normalt panthaveren som vil ta jobben med å selge unna eiendelene. Hvis dette skjer, kan det også hende at panthaveren henvender seg til utleier med spørsmål om å få leie lokalene i en kort periode, ettersom det ofte er mest ressurseffektivt at salget skjer der eiendelene befinner seg.
Videre vil boet gjerne velge å abandonere annet «rot og skrot» som befinner seg i lokalene og som ikke nødvendigvis er pantsatt, men som har så lav verdi eller som er så ressurskrevende å få solgt at det ikke har noen økonomisk verdi for boet. Ved abandoneringen opphever boet som nevnt konkursbeslaget i de abandonerte eiendelene og slipper da bryderiet med å kvitte seg med eiendelene. Utleier er den som får problemet kastet over på seg.
Viktig at du som utleier sikrer krav som springer ut av leieforholdet
Dette viser hvor viktig det er at utleier sikrer krav på ubetalt leie og andre krav som springer ut av leieforholdet med enten en bankgaranti eller et leiedepositum fra leietaker. Et depositum eller en bankgaranti vil normalt kunne kreves utbetalt for å dekke både påløpt leie som ikke er betalt og leie ut oppsigelsestiden, og skader på lokalene og kostnader som følge av manglende rydding og rengjøring. Går leietaker konkurs vil utleier dermed kunne få full dekning for sine krav innenfor det beløpet som er stilt som sikkerhet.
Har leietaker stilt et leiedepositum på bankkonto som sikkerhet vil for øvrig den del av depositumsbeløpet som ikke tilfaller utleier normalt gå til konkursboet. Dermed er det ikke helt uvanlig at boet og utleier får en diskusjon om hvor mye leietaker egentlig skylder utleier, da boet er interessert i å beholde resten av depositumet.
Som utleier er det også viktig å være kjent med at dersom konkursboet ikke trer ut av leieforholdet umiddelbart etter konkursåpning, skal boet også dekke husleien som såkalt massefordring, altså betale leien fullt ut, for tiden fra konkursåpning og frem til lokalene er fristilt.
Retten til å tre ut av kontrakten med umiddelbar virkning opphører etter fire uker
Venter boet mer enn fire uker etter konkursåpning med å tre ut av kontrakten, kan ikke boet lenger tre ut med umiddelbar virkning. Boet vil da bare kunne si opp leiekontrakten «med sedvanemessig varsel», eller med tre måneders varsel dersom noen slik sedvane ikke finnes. Husleien må da også dekkes som massefordring ut oppsigelsestiden, og boet får et ansvar for å levere tilbake lokalene i kontraktsmessig stand; det vil i de fleste tilfeller si ryddet og rengjort.
Basert på vår erfaring som bostyrer i en lang rekke konkursbo over flere tiår, kan vi oppsummere følgende anbefalinger til den som skal leie ut næringslokaler:
- Går leietaker konkurs må utleier være forberedt på at det ikke alltid er noen som kommer og ordner opp lokalene etter leietaker. Sørg derfor alltid for tilfredsstillende sikkerhet i form av tredjemannsgaranti eller depositum. Ikke minst er det viktig at sikkerheten også dekker andre krav som springer ut av leieforholdet.
- Når konkursen er et faktum, er det viktig å avklare så tidlig som mulig med bostyrer hva som skal skje med lokalene videre, slik at utleier kan planlegge å leie ut lokalene på nytt og dermed unngå videre tap. Dersom boet overdrar hele skyldnerens virksomhet under ett, har boet også rett til å overdra leieforholdet.
- Utleier må være klar over de særskilte fristene som gjelder i konkurs med hensyn til at boet kan tre ut av leieforholdet. I større konkursbo bør også utleier være oppmerksom på muligheten for at boet kan velge å leie lokalene for en periode etter konkursåpning, og at boet i tilfelle skal dekke leie i perioden fullt ut, som såkalt massefordring.
